万科拟分拆子公司万物云赴港上市，万科称“时机成熟”的考量何在？

　　万科分拆物业上市的传闻终于落地。11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在港交所上市。截至当日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%的股权。

　　万科方面表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

　　11月5日晚，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云在港交所上市。

　　具体上市时间未定，市值或将突破天花板

　　根据公告，万物云拟上市地点为港交所主板，本次发行方式为香港公开发售及国际配售。在发行规模方面，根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，万物云本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

　　对于上市时间，万科表示，具体上市时间将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。

　　对于分拆上市的目的及影响，万科方面表示，如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展；本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

　　“同时，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。”万科方面称。

　　值得关注的是，由于国际形势和国内地产行业市场环境影响，目前物业股估值有所下滑，市场信心不足。万物云选择这个时间节点启动上市，其估值是否会受到影响？克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，作为市场上公认的巨头，具有强大背书和品牌影响力的万物云肯定会获得投资者的追捧，目前尚不确定万物云上市主体所涵盖的内容，但预计万物云上市后估值会位于行业头部梯队，市值也有望突破现有天花板。

　　万物云上市从“没有计划”到“一定会上”

　　公开资料显示，万科物业成立于2001年，去年10月31日，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全对外宣布，万科物业更名为万物云。

　　物业公司上市潮已经持续两三年，截至目前，已经有超过50家物业公司实现上市。万科作为头部房企，也是TOP10房企中为数不多未分拆物业上市的企业，外界对万物云何时上市甚为好奇，万物云此前也曾多次被传启动上市，但都遭到否认。

　　早在2018年12月份，万科董事会主席郁亮曾表示，“我们特意让物业保持跟资本市场的距离，大家特别期待是吧，我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了。”

　　此后的2020年3月份，郁亮再次回应称，“万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长时间内没有上市计划，请大家耐心等一等，等到人们认为万科物业是城市配套服务商的时候，我们才会考虑上市。”

　　而在进入2021年的前后几天时间里，万物云合计转让旗下近20家物业子公司股权，市场猜想，这或许是在为万物云上市铺路。

　　在2021年中期业绩发布会上，被再次问及物业板块分拆上市计划时，郁亮的回复出现变化，“万物云一定会上市，但档期不定。”

　　对于选择这个时间节点启动上市，汤晓晨认为，万物云一直没有排斥上市，只是在外界看来，没有明确的时间表。从发展情况上看，万物云Space、Tech和Grow模块已成形，具备了以新身份上市的基础。而且，由于市场环境影响，大量优质资产的并购需要以现金方式支付，股权承诺“远水解不了近渴”，为了进一步跨越式发展，万物云必须上市，这是万物云加速上市融资的一个背景。

　　上半年营收过百亿，盈利10.43亿元

　　值得关注的是，发展到现在，万物云正从“物业服务商”向“城市服务商”转变。郁亮曾说，“如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，如果作为城市服务商，就会变得很重要。”

　　截至目前，万物云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。

　　2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。在盈利方面，2020年为17.2亿元，2021年上半年为10.43亿元。

　　在今年10月份的业务交流会上，对于万物云的发展策略，朱保全透露，“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。”

　　在交流会现场，万物云还发布了“百城千街计划”。朱保全表示，在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条“高浓度”街道。未来3年，万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标。