美国房贷利率看涨，2022年房地产市场将何去何从

　　美国房贷利率本周升至2020年5月以来最高水平，在房价已接近历史高点之际，推高了购房相关成本。

　　据房贷融资巨头联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac,简称﹕房地美)数据显示，本周30年期固息房贷利率均值为3.22%，高于上周的3.11%。上年同期房贷利率为2.65%。

　　以历史标准来看，房贷利率仍然偏低，而且由于买方的购房需求旺盛，房地产经济学家预计房屋销售不会立即或大幅回落。经季节因素调整后，去年11月美国成屋销售折合成年率升至1月以来最高水平，2021年成屋销售料创下2006年以来最强劲的年度表现。

　　但考虑到美联储今年将上调短期利率，房贷利率可能会随之上升，这将使住房负担能力面临更大挑战。

　　美联储（Federal Reserve）官员去年夏天曾坚信，随着经济挺过由疫情引发的供需震荡，物价上涨现象将有望出现逆转。然而，有鉴于美国通胀数据最新创下39年新高，这一“昙花一现”的观点在本月基本上被人们抛之脑后。在该报告发布不久后，美联储主席杰罗米·鲍威尔表示，顽固的高通胀率意味着，背负着维持最大就业率和稳定物价这一双重国会任务的美国央行，更有可能“祭出加速缩债”的手段。

　　该声明引发了房地产行业的关注。如果美联储决定加息，并减少对抵押担保证券的购买，那么此举会导致房贷利率的上升。在疫情爆发的最初几周，美联储的举措使得抵押贷款利率降至历史最低水平，此举催生了现代史上最强势的房地产市场。然而，不断增长的房贷利率从理论上来讲会在2022年阻碍房地产市场的发展：它会为房价增速带来下行压力，因为一些买家会被市场拒之门外。

　　尽管如此，至于2022年利率会升至多高，房地产行业并没有一个统一的意见，更不用说不断上升的房贷利率会对如火如荼的房产市场带来多大的降温作用。房产市场的一些巨头预测，不断上升的利率多少会导致市场出现震荡现象，而其他人认为，房地产市场已足够强劲，即便贷款利率大涨也能消化。

　　认为利率上升会给市场带来些许震荡的阵营包括美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)。总部位于华盛顿特区的该行业组织预测，30年期平均固定房贷利率（当前为3.1%）将在2022年底增至4%。该组织称，上述利率增幅有助于将现有房产明年的价格中值压低2.5%。这意味着去年房价19.5%的跃升会出现重大反转。

　　然而，并非所有机构都赞同抵押贷款银行家协会的预测，也不认同房贷利率的增长对于房价的影响。房利美（Fannie Mae）便是其中之一，它预测2022年底30年期平均房贷利率为3.3%。

　　抵押贷款银行家协会与房利美预测之间的差别可能要比乍看起来的更大。举个例子：如果一位借贷人以3.3%的利率借贷50万美元的30年期固定利率按揭贷款，那么其月供为2190美元。如果按照4%的利率计算，其月供将增至2387美元，也就是30年内多还70900美元。后者的还款额度将让更多的买家望而却步，同时还会让一些借款方失去抵押贷款资质，因为贷款发放依据的是严格的负债收入比。这也解释了为什么抵押贷款银行家协会的房贷利率预测与其明年房价将下滑2.5%的预测出奇的一致。正是因为这个原因，房利美在预测利率会温和上涨的同时还预测房价将在2022年继续增长7.9%，几乎是1980年以来房价平均涨幅（4.6%）的两倍。

　　即便房贷利率不会大幅增长，我们也不能理所当然地得出房价就会下滑的结论。Home.LLC首席执行官尼克·沙阿向《财富》杂志透露，他的公司同样预测房贷利率在2022年底将增至4%。Home.LLC是一家向购房者提供首付协助，并以此获得房屋未来转售利润分成权的初创企业。然而，与抵押贷款银行家协会不同的是，他指出，“[2022年]房价将继续上涨，只是增速会有所放缓。”

　　既然房贷利率从理论上来讲将出现大幅跃升，房价为何能够继续保持强劲的增长态势呢？沙阿提到了房产市场供需之间一直存在的失衡问题。我们当前正处于五年窗口期的中期阶段（2019年-2023年），于千禧一代出生人口最多的五年期间（1989年-1993年）降生的人群将在此时迎来其30岁生日，也就是最重要的首次购房年龄。与此同时，这些潜在的买家面临的是可售流通房屋处于40多年来最低水平的境况。总的来说，房地美(Freddie Mac)估计，美国当前可售房屋的数量与买家需求之间存在400万套的差距。受这一局势的影响，尽管房贷利率会有所增长，但房产市场在未来数年内依然是卖家的天下。

　　房地美在其《一级抵押贷款市场调查》报告中称，截至1月6日当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至3.22%。这一增幅较前一周增加了11个基点，是自11月中旬以来的最大增幅。

　　这是自2020年5月以来的最高利率。抵押贷款利率在新冠疫情后的一年里急剧下降，在2021年1月初，30年期固定利率贷款的抵押贷款利率曾降至2.65%。

　　这可能只是2022年抵押贷款利率上调的开始。房地美首席经济学家Sam Khater在一份新闻稿中表示：“由于通胀上升、经济增长前景看好以及劳动力市场紧张，我们预计利率将继续上升。”房地美在去年10月份发布的最新季度经济展望中，预计今年的平均利率为3.5%，到2022年结束时为3.7%。

　　随着2022年加息，经济学家预计房价将继续上涨，不过增速将低于2021年。美国全国房地产经纪人协会收集并于去年12月发布的一项共识估计，2022年房价将上涨5.7%，不到2021年估计涨幅14.6%的一半。

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