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房地产税改革试点来了

2021-10-30 10:48:33
 
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  近日

  一则重要消息轰动全国

  近年来提及多次的

  房地产税改革试点

  终于来了

  全文如下:

  房地产税改革试点

  全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

  (2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

  为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

  二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

  三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

  本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

  为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  按照决定,本决定授权的试点期限为5年,自国务院试点办法印发之日起算。也就是说,5年到期后,可能人大就要依据试点情况,对房产税正式立法。当然,决定也留下了一定余地,如果试点效果没有达到,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。

  无论试点有没有达到预期效果,房产税要来,已是板上钉钉,不可改变了。关键就看经过人大授权后,国务院会选择哪些城市、哪类城市试点,采用什么样的形式试点,设计什么样的试点政策,希望达到怎样的试点目标和要求。但是有一点可以肯定,那就是房产税试点必然会对房地产市场产生不小的影响。而政策设计的不同,针对性的不一样,对房地产市场的影响也会不同。

  很显然,促进房地产市场的稳定、健康、有序、可持续发展,实现居民“居有所屋”、让住房回归居住属性,将是房产税设计最需要关注,也是最需要解决的问题。如果房产税的出台,仍然解决不了住房炒作和过度投资的问题,那房产税政策就没有发挥作用,房产税试点就失败了。因此,房产税试点的出发点,必须十分明确,而且要针对性极强。

  那么,房产税试点将给房地产市场带来怎样的影响呢?从眼前来说,可能会对市场起到一定提振作用。要知道,既然是税收,那一定是要对购房实施课税的,特别是想购买两套以上住房的家庭以及想投资房产的人来说,可能会加快购房节奏,利用各种手段,避开限购政策等,最大限度地购买房产,从而实现自身利益最大化。因此,房地产税试点的消息,有可能会对购房者产生一定影响。甚至对刚性购房者,也会因为对政策设计不明,有可能购房冲动增强。

  中期的影响,可能会对市场产生一定遏制。要知道,5年的试点期,只是部分地区,且不同地区的房产税政策也可能不同。到底最终按照哪种模式推广,还是将不同试点地区的模式结合起来推广,还没有把握。因此对购房者来说,一定会对不同试点城市的政策进行认真研究和分析,得出是否购房的决定。因此,在试点期内,不排除会出现购房者等待观望现象,那么,在试点期限内的购房热情会受到一定影响,房地产市场的整体会处于不温不火、整体偏冷状态。

  对长远来说则是稳定而有效的。房产税试点,虽然不同城市可能会出台不同的试点政策,但有一点会十分明确,那就是必须有利于房地产市场的健康、有序,必须有利于市场的永久发展、持续稳定,而不是目前的房价持续上涨,也不会出现房价大跌,尤其不能让市场大起大落。如此一来,政策设计就会因基本目标和要求不能改变,而只能在具体形式和措施上有所不同。因此,从长远来看,房地产税对市场的影响一定是积极的、有效的,是能够持续发挥作用的,也是能够促进房地产市场更加稳定和健康的。

  必须特别提醒广大居民的是,无论房产税政策如何设计、如何试点,对刚需阶层,都不会增加负担,都会在政策上给予特别关照。对改善性住房,也会有一定的照顾或倾斜。如首套房,会在政策设计上得到充分体现,或也会征收一定数量,但会取消现行政策中不合理的税费,或不予征收。对二套房,则适度征收,征收的比例较低。对三套房,征收的比例明显提高。对三套以上的房产,则会越来越高。

  不仅如此,房产税试点政策,有可能依据家庭住房的面积来确定征收方式,在明确房产数量的同时,还会明确房产面积。超过一定面积的也要征收房产税。如果这样,房产税政策就更加科学合理了。

  总之,房产税政策的试点,一定会把遏制炒房、遏制住房过度投资作为最重要的内容,提出十分有效的措施。同时,也会依据目前房地产市场的实际,在政策设计上不过于刚性,而是有所缓冲,避免对市场产生过大的冲击和影响。有的政策,有可能会在正式制定房产税法时,再刚性更强一些。5年的试点期,实际也是房地产市场的调整期,就看开发企业如何调整策略了。否则,会加速部分开发企业的退出步伐。

  2011年,上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房产,以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋,且设有每人60平的免征面积;重庆则直接是对豪宅以及无户籍、无工作、无社保人员征收房产税。

  其中,上海在征收房产税时,采用的税率为0.4%、0.6%两档税率,而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

  总体上来说,上海模式以多套房为主要征收对象,对炒房行为起到了抑制的作用。重庆模式以高端豪宅为重点征收对象,对高档住宅成交形成有效制约

  这两地征收的房产税,都是新增住房,而不是存量房。也就是说,并不涉及持有房产。而此次试点的房地产税,征收的不止有新增住房,还有存量住房。

  2020年财政部部长肖捷谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收,即按照房价征收。若按照目前上海最低税率0.4%计算,价值1000万的房子,每年需要纳税4万元。

  哪些地区会率先试点?

  哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市?网络上已有不少猜测。中国财政科学研究院研究员贾康认为,位于创新前沿的示范区可以先行加入试点,给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。

  可以肯定的是,将来扩大范围的试点地区,都会给它一个弹性空间,不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外,在立法轨道上,一旦通过,也不会全国“一刀切”,会允许地方根据不同的情况,有先有后或有差别地制定具体实施细则。

  西南财经大学财税学院副院长李建军表示,在试点期内,房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期,房地产税征收应该有减免设计,比如首套减免税、房产税的免征面积等,实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说,不会有实质影响。

  对在试点地区租房的群体而言,影响也不会很大。首先,影响房产价格的主要原因是土地供给,而限制房租的则是本地工资收入。如果房东因为征收房地产税而将成本转移给租客,短期内租金可能会上涨。一旦租金达到市场承受极限,价格还是会被迫下跌。其次,房地产税试点,会推动许多空置待涨的房子进入租房市场,以抵消部分房产税,这会促使租金下跌。


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